전세계약시 유의사항, 이것만은 꼭 확인하세요

전세계약시 유의사항을 제대로 알지 못하면 수천만 원의 보증금을 잃는 피해로 이어질 수 있습니다. 계약 전 등기부등본 확인, 계약서 작성, 확정일자 부여, 전입신고, 전세보증보험 가입 등 필수 절차를 지켜야 안전합니다. 이번 글에서는 전세계약 전 확인사항부터 계약 진행 순서, 계약서 작성 요령, 보증금 보호 방법까지 상세히 정리했습니다.바로 확인해보세요

1. 전세계약 전 꼭 확인해야 할 기본 사항

전세계약을 하기 전에 반드시 체크해야 할 항목입니다.

1) 집주인 신분과 소유권 확인

→ 등기부등본 발급으로 집주인과 실제 소유자가 일치하는지 확인하세요. 대리인과 계약 시에는 위임장·인감증명서를 요구해야 합니다.

2) 근저당·가압류 등 권리관계 확인

→ 근저당은 등기부등본 을구에서 확인 가능합니다. 채권최고액이 보증금보다 크면 후순위가 되어 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

3) 임대인의 실제 거주 여부 확인

→ 임대인이 아닌 세입자가 위장 임대차를 시도할 수도 있습니다. 주민등록등본으로 임대인의 거주 여부를 확인하세요.

👉 등기부등본 확인은 전세계약 안전을 위한 첫 단계입니다.

등기부등본 열람하는 방법 자세히 보기

2. 전세계약 진행 순서

전세계약은 절차를 순서대로 밟는 것이 안전의 핵심입니다.

1) 매물 확인

공인중개사가 국토교통부에 등록된 정식 중개업소인지 확인
=> 불법 중개업소와 계약하면 법적 보호를 받기 어렵습니다

2) 등기부등본 발급 및 권리관계 확인

소유주와 일치하는지, 근저당·가압류 여부 확인
=>보증금이 후순위로 밀리면 매우 위험합니다.

3)계약 조건 협의

보증금, 계약 기간, 수리·관리 책임 등 세부 조건 협의
=>특약은 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

4) 계약금 지급

보증금의 10% 수준을 지급하며, 영수증은 반드시 보관

5) 계약서 작성

표준 전세계약서 사용
=>인적 사항·보증금·기간·특약 사항 꼼꼼히 기재

6) 확정일자 받기

계약서를 작성한 직후, 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다.
=>확정일자는 임차인의 보증금을 법적으로 보호하는 최소 장치입니다.

7) 전입신고

=>전입신고는 실제 이사 직후 바로 진행해야 합니다

*** 확정일자와 전입신고를 모두 갖춰야 대항력 + 우선변제권이 발생합니다. 두 절차 모두 빠지면 보증금 보호에 구멍이 생기니 반드시 함께 진행해야 합니다.***

8) 전세보증보험 가입

=>계약 마지막 단계에서 반드시 보증보험에 가입해 보증금을 안전하게 지켜야 합니다.

3. 계약서 작성 시 반드시 챙겨야 할 부분

1) 표준 전세계약서 활용

→ 법적 효력이 명확하고, 보증기관에서도 인정됩니다.

2) 계약 기간·보증금 기재

→ “2025년 3월 1일~2027년 2월 28일, 보증금 2억 원”처럼 명확히 작성해야 합니다.

3) 확정일자 부여

→ 계약 직후 반드시 주민센터에서 처리해야 보증금 보호가 가능합니다.

4) 특약 조항 기재

=>보증금 반환 지연 시 지연 이자 지급
=>관리비·수리 책임 범위 명시
=>중도 해지 시 위약금 조건

**특약은 추후 분쟁을 예방하는 핵심 장치입니다.

4. 전세보증금 안전하게 지키는 방법

전세보증금 반환보증보험 가입

→ 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 지급합니다.

가입 기관

→ 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사 등

→ 보증 한도와 조건은 기관마다 차이가 있으므로 반드시 확인 필요

가입 시기와 절차

→ 계약 체결 후, 확정일자와 전입신고 완료 뒤 신청 가능

→ 보험료는 보증금·계약 기간에 따라 달라지며, 연 0.1~0.3% 수준

갱신 주의사항

→ 계약 갱신 시 보증보험도 반드시 재가입해야 합니다.

👉 전세보증보험은 선택이 아닌, 보증금 보호를 위한 최후의 안전망입니다. 내 보증금을 끝까지 지키는 방법, 전세보증금 반환보증보험 가이드에서 확인하세요

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5. 전세계약 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 재계약할 때도 확정일자가 필요할까요?

→ 네. 조건이 변경되면 반드시 새로 받아야 합니다.

Q2. 전입신고는 언제까지 해야 하나요?

→ 실제 이사 후 바로 진행해야 합니다. 늦어지면 대항력이 발생하지 않아 위험합니다.

Q3. 보증금 반환이 지연되면 어떻게 해야 하나요?

→ 내용증명을 보내고, 보증보험이나 법적 절차를 활용하세요.

Q4. 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

→ 반드시 피해야 하는 건 아니지만, 후순위 위험이 크니 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.