양도소득세 자동계산기 2025, 공동명의·주택·해외주식 총정리
양도소득세는 세율과 공제 규정이 복잡해 직접 계산하기 어렵습니다. 이럴 때 유용한 것이 국세청 자동계산기입니다. 이번 글에서는 2025년 기준 자동계산기 활용 방법과 함께 1주택·다주택·공동명의·해외주식 등 다양한 상황별 계산 사례를 정리했습니다.
1. 양도소득세 자동계산기 바로가기 🖥️
양도소득세를 계산할 때 가장 정확한 방법은 국세청 홈택스 자동계산기를 활용하는 것입니다.
이용 절차
1️⃣ 홈택스 접속 → 로그인
2️⃣ [세금종류별 서비스] → [양도소득세 계산기] 선택
3️⃣ 자산 종류, 취득일·양도일, 취득가액·양도가액 입력
4️⃣ 주택 수·공동명의 여부 선택
5️⃣ 자동으로 세액 산출
👉 팁: 민간 계산기는 단순화된 경우가 많아 차이가 발생할 수 있습니다. 세법 개정 사항은 홈택스가 가장 빠르게 반영되므로 국세청 계산기를 이용하는 게 안전합니다.
2. 1주택 자동계산 🏠
1주택자는 조건만 맞으면 거의 세금이 면제됩니다.
- 12억 이하 매도: 전액 비과세
- 12억 초과 매도: 초과분만 과세
예시
- 아파트 13억 매도 → 12억은 비과세, 초과분 1억만 과세
- 1억 과세분에 세율 35% 적용 → 세액 약 3,500만 원
👉 팁: 계산기에 “1세대 1주택” 여부만 체크하면 비과세 여부가 바로 확인됩니다.
✔️ 주의: 일시적 2주택, 상속주택 등은 예외 규정이 있으므로 반드시 세부 조건을 확인해야 합니다.
3. 다주택자 자동계산 🏘️
다주택자의 세율은 매우 높아집니다.
| 구분 | 적용 세율 |
| 2주택 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
예시
- 3주택자가 5억 차익을 올린 경우 → 기본세율 35% + 30%p = 65% 가까이 세금 부과
- 세액만 3억 원 이상 나올 수 있어 실제로 매도를 꺼리는 이유가 됩니다.
👉 팁: 자동계산기를 활용하면 “먼저 어떤 주택을 팔아야 세금을 줄일 수 있는지” 시뮬레이션이 가능합니다.
✔️ 전략: 증여·합산과세 배제 주택을 먼저 매도하거나, 조정대상지역 외 주택을 우선 정리하는 방법도 고려할 수 있습니다.
4. 공동명의 자동계산 👩👩👦
공동명의는 흔히 ‘세금 쪼개기 전략’으로 불립니다.
- 단독명의: 5억 차익 전액 과세
- 공동명의(50:50): 각자 2.5억 과세 → 더 낮은 세율 구간 적용
예시
- 단독명의: 과세표준 5억 → 세율 40% → 세액 약 2억 원
- 공동명의: 각자 2.5억 → 세율 24% → 세액 약 6천만 원 × 2 = 1억 2천만 원
👉 약 8천만 원 절세 효과
✔️ 주의: 공동명의는 향후 상속·증여 단계에서 불리할 수 있으니 단순 절세만 보고 결정하지 말고 장기적 관점에서 판단해야 합니다.
5. 해외주식·토지 계산 🌍
자동계산기를 통해 국내 자산뿐 아니라 해외자산·토지도 계산 가능합니다.
| 자산 | 적용 방식 | 주의사항 |
| 해외주식 | 양도차익 – 250만 원 공제 후 22% 분리과세 | 환율에 따라 세액 달라짐 |
| 일반 토지 | 기본세율 적용 | |
| 비사업용 토지 | 기본세율 + 10%p 가산 | 보유 목적 확인 필수 |
| 아파트 | 주택 규정 동일 | 1주택·다주택 여부 따라 차등 |
예시
- 해외주식 500만 원 차익 → 250만 원 공제 후 250만 원 과세 → 세액 약 55만 원
- 비사업용 토지 2억 차익 → 세율 38% + 10%p 가산 → 세액 약 9,600만 원
👉 팁: 해외주식은 달러가 아닌 원화 환산으로 계산해야 하므로 환율 변동을 꼭 확인해야 합니다.
💬 마무리 한마디
양도소득세는 자산 종류와 보유 형태에 따라 계산 결과가 크게 달라집니다. 국세청 자동계산기를 활용하면 상황별 시뮬레이션이 가능해 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
👉 세율 구조가 궁금하다면 [양도소득세율표 2025 총정리] 글을 참고해주세요
👉 양도소득세 개념과 신고 절차는 [양도소득세 총정리] 글을 참고하세요.
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